ZINTEGROWANY PLAN INWESTYCYJNY
Q: Co to jest zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI)?
A: Zintegrowany plan inwestycyjny to tzw. szczególna forma planu miejscowego, przygotowywana przez inwestora (a nie jak dotychczas „zwykłe” miejscowe plany zagospodarowana przestrzennego przez gminę i na koszt gminy) i uchwalana przez radę gminy (miasta).
Q: Do czego służy zintegrowany plan inwestycyjny?
A: Przygotowanie zintegrowanego planu inwestycyjnego i wnioskowanie do gminy o jego uchwalenie to metoda na uzyskanie korzystanych rozwiązań dla inwestora w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, umożliwiających realizację inwestycji. Jeśli potrzebujesz miejscowego planu lub zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to możesz na swój koszt opracować projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego, a następnie przedłożyć go gminie z wnioskiem o jego uchwalenie.
Q: Skąd się wziął zintegrowany plan inwestycyjny?
A: ZPI wywodzi się z nowelizacji ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688), która weszła w życie 24 września 2023 r. Bardzo podobny mechanizm pojawił się wcześniej w tzw. LEX Deweloper oraz z ustawie z 9 października 2015 r. o rewitalizacji. W planowaniu przestrzennym to nowa, szczególna forma planu miejscowego, ale mechanizm jego procedowania był już stosowany we wcześniejszych rozwiązaniach prawnych.
Q: Do jakich inwestycji może być stosowany ZPI?
A: Ustawa nie przewiduje ograniczeń w tym zakresie. W zasadzie każda inwestycja może być realizowana na podstawie ZPI. Może to być osiedle, zakład, a nawet budynek mieszkaniowy jednorodzinny.
Q: Czy ZPI zastępuje miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego?
A: Wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego powoduje utratę mocy obowiązujących dotychczas planów miejscowych dla terenu objętego tym planem.
Q: Co to jest zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI)?
A: Zintegrowany plan inwestycyjny to tzw. szczególna forma planu miejscowego, przygotowywana przez inwestora (a nie jak dotychczas „zwykłe” miejscowe plany zagospodarowana przestrzennego przez gminę i na koszt gminy) i uchwalana przez radę gminy (miasta).
Q: Kto może złożyć wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego?
A: Wniosek do rady gminy/miasta o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego może złożyć każdy inwestor lub jego pełnomocnik, za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Q: Czy na podstawie ZPI można rozpoczynać budowę?
A: Nie, ZPI nie zastępuje pozwolenia na budowę lub innych decyzji administracyjnych.
Q: Kto przygotowuje zintegrowany plan inwestycyjny?
A: Osoba uprawniona do tego – urbanista. Wybierając podmiot, który przygotuje nam ZPI najlepiej zwrócić się do biura urbanistycznego (tel: 608521832), mającego doświadczenie w sporządzaniu i procedowaniu planów miejscowych oraz odpowiednie referencje.
Q: Kto pokrywa koszty sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego?
A: Na inwestora spada obowiązek pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń osób trzecich, na przykład z tytułu obniżenia wartości sąsiednich nieruchomości na skutek uchwalenia ZPI.
BUDOWA ZINTEGROWANEGO PLANU INWESTYCYJNEGO
Q: Z czego składa się zintegrowany plan inwestycyjny?
A: ZPI składa się z takich samych elementów jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ma on formę uchwały rady gminy i składa się z części tekstowej i rysunku planu. Obowiązkowo musi on obejmować teren inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Tereny te nie muszą znajdować się koło siebie, ale powinny znajdować się na terenie tej samej gminy.
Q: Co należy dołączyć do wniosku o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego?
A: Do wniosku należy dołączyć projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego. W praktyce oznacza to, że dołączyć trzeba gotową do uchwalenia uchwałę w sprawie zintegrowanego planu inwestycyjnego (tekst i rysunek) wraz z uzasadnieniem, podsumowaniem, danymi przestrzennymi, analizami, opracowaniem ekofizjograficznym.
Q: Co się stanie, jeśli projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego nie spełnia wymagań?
A: W takim przypadku wójt, burmistrz lub prezydent miasta wezwie do dołączenia poprawionego projektu, a brak jego dostarczenia w terminie skutkuje pozostawieniem wniosku bez rozpoznania. Trudno jednak stwierdzić, co oznaczają owe „wymagania” poza zgodnością z prawem. Proces projektowania ZPI jest wielowątkowy i wymaga pogłębionych analiz, ocen i prognoz, więc uzupełnienia mogą wymagać różne kwestie.
INWESTYCJA UZUPEŁNIAJĄCA
Q: Co może być inwestycją uzupełniającą?
A: Inwestycją uzupełniającą, służącej inwestycji głównej, może być na przykład budowa lub przebudowa sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, obiektów transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obszarów zieleni publicznej.
Q: A trochę dokładniej?
A: Inwestycja uzupełniająca to budowa, zmiana sposobu użytkowania lub przebudowa:
- sieci uzbrojenia terenu,
- dróg publicznych,
- linii kolejowych,
- obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego,
- obiektów działalności kulturalnej,
- obiektów opieki nad dziećmi do lat 3,
- przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego,
- placówek opieki zdrowotnej,
- obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej,
- obiektów służących działalności pożytku publicznego,
- obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej,
- obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej.
Q: Jakieś przykłady może?
A: Jeśli budujesz osiedle mieszkaniowe to inwestycją uzupełniająca może być szkoła lub przedszkole. Jeśli budujesz zakład to możesz zobowiązać się do przebudowy infrastruktury lub układów drogowych. Jeśli budujesz dom jednorodzinny to możesz na przykład zbudować zjazd lub urządzić zieleń w pasie drogowym. Co wykonasz zależy od Ciebie i gminy i zostanie ustalone w toku negocjacji umowy urbanistycznej.
Q: Czy inwestor może zobowiązać się do pokrycia kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej?
A: Tak, inwestor może zobowiązać się do pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej oraz późniejszego przekazania jej na pożytek publiczny.
Q: Co się dzieje, jeśli inwestor jest właścicielem nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję uzupełniającą?
A: Inwestor zobowiązuje się do zbycia tej nieruchomości gminie. Umowa może wskazać obowiązek przekazania przez inwestora nieruchomości na rzecz gminy lub obowiązek pokrycia przez inwestora kosztu nabycia przez gminę nieruchomości przeznaczonych na cel inwestycji uzupełniającej.
UMOWA URBANISTYCZNA
Q: Co zawiera umowa urbanistyczna?
A: Umowa określa zobowiązania inwestora względem gminy, w tym realizację inwestycji uzupełniającej i możliwe inne zobowiązania, zabezpieczenia i kary.
Q: Czym jest umowa urbanistyczna w kontekście zintegrowanego planu inwestycyjnego?
A: Umowa urbanistyczna to umowa między gminą a inwestorem, w której inwestor zobowiązuje się do realizacji inwestycji uzupełniającej oraz może podjąć inne zobowiązania względem gminy.
Q: Czy umowa urbanistyczna jest konieczna?
A: Umowa urbanistyczna to kluczowy element procedury uchwalenia ZPI. Jeżeli negocjacje między gminą a inwestorem nie doprowadzą do ustalenia projektu umowy urbanistycznej, nie będzie możliwe uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Zawarcie umowy urbanistycznej stanowi warunek uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji głównej lub jej części.
Q: Kto może być stroną umowy urbanistycznej?
A: Stroną umowy może być inwestor lub inwestorzy, którzy złożyli wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego.
Q: Co może zawierać umowa urbanistyczna?
A: Umowa urbanistyczna może zawierać:
- przedmiot i zakres realizacji inwestycji uzupełniającej przez inwestora,
- zobowiązania inwestora, w szczególności polegające na przekazaniu nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej,
- pokryciu przez inwestora całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej;
- pokrycia przez inwestora kosztu nabycia przez gminę nieruchomości przeznaczonych na cel inwestycji uzupełniającej;
- pokryciu całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń osób trzecich z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia ZPI;
- zobowiązania gminy dotyczące inwestycji uzupełniającej, w tym na przykład obowiązek realizacji przez gminę inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy,
- zwolnienie inwestora z obowiązku zapłaty renty planistycznej.
Q: Jakie obowiązki ma inwestor wobec gminy na mocy umowy urbanistycznej?
A: Inwestor może zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, przekazania nieruchomości lub pokrycia kosztów związanych z planem.
Q: Kto może być stroną umowy urbanistycznej?
A: Stroną umowy może być inwestor lub inwestorzy, którzy złożyli wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego.
Q: Kto jest przedstawicielem gminy w negocjacjach umowy urbanistycznej?
A: Negocjacje prowadzi wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W negocjacjach bierze udział osoba wyznaczona przez radę gminy lub, w przypadku jej braku, przewodniczący rady gminy.
Q: Kto uczestniczy w negocjacjach umowy urbanistycznej?
A: W negocjacjach uczestniczy osoba wyznaczona przez radę gminy lub, jeśli rada nie wyznaczy, przewodniczący rady gminy, a także wójt, burmistrz lub prezydent miasta oraz inwestor.
Q: Jaka jest forma umowy urbanistycznej?
A: Umowa urbanistyczna zawierana jest w formie aktu notarialnego.
Q: Kiedy umowa urbanistyczna staje się skuteczna?
A: Umowa urbanistyczna staje się skuteczna z dniem wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Od tego momentu inwestor może rozpocząć ubieganie się o pozwolenie na budowę dla inwestycji głównej oraz kompletować niezbędną dokumentację dla realizacji inwestycji uzupełniającej.
Q: Jakie są konsekwencje niewykonania umowy urbanistycznej?
A: Jeśli zintegrowany plan inwestycyjny zostanie uchylony, zmieniony lub stwierdzono jego nieważność w ciągu 5 lat, strony mogą odstąpić od umowy urbanistycznej w ciągu 6 miesięcy. Kary umowne zależą od kształtu umowy.
Q: Czy inwestor może zostać zwolniony z opłaty planistycznej w związku z realizacją inwestycji uzupełniającej?
A: Tak, gmina może zwolnić inwestora w całości lub w części z opłaty planistycznej.
KOMPETENCJE RADY GMINY
Q: Czy rada gminy może wprowadzać poprawki do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego?
A: Nie, rada gminy nie może wprowadzać poprawek do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego. Negocjacje z przedstawicielem rady gminy odbywały się na pierwszym etapie procedowania planu, więc rada ma możliwość w tamtym okresie negocjowania zmian.
Q: Co się dzieje, jeśli rada gminy odrzuci zintegrowany plan inwestycyjny?
A: W takim przypadku rada może zwrócić plan do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej do ponownych negocjacji. Nieuchwalenie ZPI nie rodzi podstaw do ubiegania się o odszkodowania przez inwestora.
Q: Co dzieje się, gdy zintegrowany plan inwestycyjny zostanie uchylony lub zmieniony przed upływem 5 lat od wejścia w życie?
A: Strony umowy urbanistycznej mogą odstąpić od umowy w terminie 6 miesięcy od dnia uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności planu